Анализ цен на новые квартиры

Несмотря на то, что первый квартал 2015 года был более стабильным, можно сказать, что последние пару лет рынок жилой недвижимости всё же был очень активным. Поступающие на рынок новые квартиры, квартиры высокого ценового класса и рядные дома оказывают непосредственное влияние на цены более старых домов и квартир.

Значительные изменения цен являются, прежде всего, следствием продажи новых проектов развития недвижимости, поскольку уровень цен каждого нового представляемого на рынок проекта оказывается выше предыдущего. Семь-восемь лет назад новые квартиры обычно продавались ещё будучи только оформленными на бумаге. Сейчас продажа активно ведётся на начальной стадии проекта, хотя и когда здание уже построено, как правило, ещё есть возможность выбирать квартиры. Площади, которые после завершения строительства здания так и не находят своего покупателя, часто сдаются в аренду.

Если в 2013 году, по некоторым оценкам, в Эстонии было продано 1500 новых квартир, то в 2014 году – уже 2100. По состоянию на апрель нынешнего года в Таллине и Харьюмаа на продажу было выставлено 1700–1800 новых квартир, в том числе в Таллине в районе Кесклинн – около 500, в районах Хааберсти, Пыхья-Таллин и Ласнамяэ – примерно по 200. В Тарту продавалось около 250 и в Пярну 80 новых квартир. Таким образом, избыток квартир в новых проектах развития недвижимости в Эстонии довольно значителен, и в нынешнем году можно рассчитывать, что к их числу прибавятся ещё 700–800 квартир.

На эстонском рынке квартирной собственности практически половина объектов приходится на Таллин, но в последние пять лет доля столицы на рынке несколько сократилась – с 46% до 41%. Это значит, что рынок недвижимости в остальной части Эстонии постепенно начинает активизироваться после спада. Если не считать Таллин, то больше всего сделок осуществляется в Тарту и Пярну, а также в ближайших к Таллинну волостях, и цены на новые создаваемые там проекты развития недвижимости оказывают значительное влияние на уровень цен всего региона. Когда новые квартиры благополучно продаются и уходят с рынка, то статистически цены в регионе значительно снижаются, и наоборот – если новые квартиры находятся ещё только на стадии бронирования или продажи, уровень цен подскакивает.

В первом квартале 2015 года был установлен рекорд последних лет: медианная цена квадратного метра в Эстонии в целом превысила отметку в 1000 евро. Если не учитывать Таллин, медианная цена перевалила за 500 евро за квадратный метр. Самый высокий уровень был отмечен во втором квартале 2007 года, когда соответствующие показатели составляли приблизительно 1230 и 840 евро за квадратный метр.

Количество сделок на рынке квартир

Источник: Земельный департамент, 2015

Что касается жилых помещений, для которых было выдано разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию, то в Эстонии в последние годы заметен очевидный рост их числа: в 2014 году количество выданных разрешений на эксплуатацию выросло на 32% по сравнению с 2013 годом (это значит, что было выдано на 670 разрешений на эксплуатацию больше). Но средняя площадь жилых помещений при этом уменьшилась. Согласно выданным разрешениям на эксплуатацию, средняя площадь жилых помещений в первом квартале 2015 года составила 98,6 м², что соответствует одному маленькому дому, рядному дому, или 3–4-комнатной квартире. Рынок новых квартир был активным, с точки зрения как количества продаж, так и числа выданных разрешений на строительство и эксплуатацию, так что в ближайшие годы может возникнуть ситуация, при которой на реализацию квартир, продаваемых в рамках проектов развития недвижимости, будет требоваться больше времени, чем сейчас.

Средняя площадь жилого помещения

Источник: Департамент статистики, 2015